Căn hộ chung cư là một loại hình bất động sản nhà ở gồm có nhiều gia đình sinh sống trên một khu đất, sử dụng chung công trình hạ tầng kỹ thuật. Hiện nay, thị trường căn hộ đang phát triển đa dạng với nhiều hình thức như: căn hộ thông thường; Studio; Officetel; Shophouse; Duplex; Penthouse và Sky Villa.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong gần 10 năm trở lại đây căn hộ chung cư luôn là phân khúc được tiêu thụ mạnh nhất. Và trong giai đoạn tới 2021 – 2030, thành phố vẫn ưu tiên phát triển mô hình nhà ở này. Đây là nội dung được đề cập trong Đề án xây dựng chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 – 2030 do Sở Xây dựng công bố.
Bài viết dưới đây sẽ lý giải một số lý do vì sao căn hộ chung cư vẫn là phân khúc quan trọng dẫn dắt thị trường bất động sản trên cả nước nói chung và tại TP. Hồ Chí Minh nói riêng.
Mục lục
Những ưu điểm và nhược điểm của căn hộ chung cư
Trước tiên, nói về ưu điểm:
+ Việc sở hữu một căn hộ dễ hơn nhà phố.
+ Giá rẻ hơn so với giá nhà ở thấp tầng.
+ Có nhiều chính sách hỗ trợ thanh toán từ chủ đầu tư.
+ Được nhóm khách hàng trẻ yêu thích.
+ Đảm bảo an ninh, an toàn 24/7.
Bên cạnh đó, có một số nguyên nhân sau khiến căn hộ không thuyết phục được khách hàng:
+ Xu hướng sống ở nhà thấp tầng vẫn còn lớn.
+ Tâm lý lo sợ ở nhà cao tầng dễ xảy ra cháy nổ, hỏa hoạn.
+ Tình trạng pháp lý dự án còn “mập mờ” gây tâm lý e ngại.
+ Chất lượng ở một số dự án bàn giao không đúng cam kết.
+ Chậm nhận giấy sở hữu nhà ở cũng như giá trị nhà gia tăng thấp.
+ Giá căn hộ đang có xu hướng tăng nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập của khách hàng.
Thời điểm này có nên mua đầu tư căn hộ chung cư không?
Xu hướng đầu tư căn hộ chung cư diễn ra mạnh mẽ nhất trên thị trường TPHCM từ năm 2013 đến năm 2017 và cũng thành công nhất. Thời điểm này những dự án ra mắt thị trường như Masteri Thảo Điền; Vinhomes Central Park được nhà đầu tư tích cực đón nhận.
Tỷ suất lợi nhuận mà dự án mang lại cho nhà đầu tư lướt sóng lên đến 200%. Theo thống kê, giá căn hộ tại thời điểm mở bán tới cuối năm 2019 đã tăng gấp 2 lần.
Trong giai đoạn 2018 – 2019, nguồn cung căn hộ chung cư tại TPHCM bắt đầu giảm. Nguyên nhân chính là do các dự án đều gặp vấn đề về mặt pháp lý. Chính sự thiếu hụt này đã đẩy giá nhà ở TPHCM tăng lên.
Đối với nhà đầu tư lướt sóng, giá nhà tăng quá cao sẽ khiến mức lợi nhuận bị giảm xuống. Chính vì vậy, những dự án Hot gần đây họ cũng không mấy mặn mà.
Ngược lại, với những nhà đầu tư mua để tích lũy tài sản và trú ẩn đồng tiền lại là một cơ hội tốt bởi chính sách thanh toán cực kỳ tốt từ chủ đầu tư. Với chính sách thanh toán 25% nhận nhà, hay mỗi tháng thanh toán 1% đem lại cơ hội tích lũy tài sản cho nhiều người.
Nhận định trong giai đoạn ngắn 2020 – 2022 chúng tôi cho rằng xu hướng đầu tư căn hộ sẽ tập trung vào những điểm sau:
+ Căn hộ có diện tích từ nhỏ đến trung bình. Bởi dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản cao, không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định.
+ Các dự án xung quanh TPHCM: Đồng Nai; Vũng Tàu; Bình Dương và Long An là những tỉnh có nền kinh tế phát triển nhanh. Tập trung nhiều khu công nghiệp lớn nên thu hút một lượng cư dân về làm việc và sinh sống. Lúc này người dân có nhu cầu mua căn hộ để ổn định cuộc sống. Do đó, khi đầu tư vào đây cũng mang lại tiềm năng tăng giá lớn cho nhà đầu tư.
Nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở tại TPHCM vẫn rất lớn
Theo kinh nghiệm thực tế tư vấn và theo dõi nhu cầu thị trường, chúng tôi nhận định nhu cầu mua nhà ở căn hộ với người dân đang sinh sống và làm việc tại TPHCM là rất lớn.
Cục Thống kê TPHCM cho biết, trong 2 triệu hộ gia đình của Thành phố có khoảng 500.000 hộ chưa sở hữu nhà ở. Ngoài ra, còn có nhiều hộ gia đình đông người sống trong những căn nhà lụp xụp nhỏ ven kênh rạch có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người.
Tuy nhiên, có một thực tế là các căn hộ bán ra lại chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu thực của người dân là mua nhà ở xã hội giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Nguyên nhân chính gây nên sự mất cân bằng này đó là:
+ Pháp luật chưa quy định giá sàn, giá tối thiểu hoặc giá tối đa đối với chung cư mà chỉ quy định chủ đầu tư công khai giá bán và giá này tùy theo thỏa thuận giữa người bán và người mua. Vì vậy, chủ đầu tư tùy ý đẩy giá bán lên cao vượt quá khả năng chi trả của khách hàng.
+ Các dự án nhà ở cao tầng được triển khai xây dựng gần khu trung tâm nơi có cơ sở hạ tầng tốt cũng như các tiện ích đầy đủ. Hơn nữa, giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực này rất cao nên chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân.
+ Nguồn cung căn hộ hạn chế trong khi nhu cầu lại rất lớn khiến giá nhà ở tăng cao.
Có nên vay ngân hàng mua căn hộ chung cư không?
Câu trả lời là CÓ. Dù mục đích mua căn hộ là gì đều mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng. Đó là giảm được áp lực trả tiền vốn và lãi. Tuy nhiên, chỉ nên vay khoảng 50% và thu nhập mỗi tháng gấp 2 lần so với lãi vốn ngân hàng.
Nhiều dự án hiện nay có chính sách vay vốn cực kỳ tốt như 24-36 tháng không lãi suất; cho vay tới 25 – 35 năm; lãi suất hỗ trợ chỉ 7-8%/năm đầu… thì khách hàng nên ưu tiên làm hồ sơ vay vốn. Tuy nhiên, nếu lãi suất cao hơn 14% khách hàng không nên vay vì lãi suất trở thành gánh nặng trong khi giá trị nhà gia tăng thấp hơn.
Tại TP.HCM, khung lãi suất trung bình đang cho vay đang rơi vào khoảng 9,5%-11%/ năm (thông thường là lấy lãi suất huy động có thời hạn + 3,5%-4,5%). Thời gian vay trung bình 10-15 năm là tối đa.
Nên mua căn hộ vào thời gian nào là hợp lý nhất?
Mua căn hộ ở mỗi giai đoạn đều có những điểm mạnh và điểm yếu riêng. Chúng tôi sẽ nêu ra chi tiết để khách hàng dễ hình dung:
Mua vào giai đoạn mở bán:
Ưu điểm:
+ Giá thường thấp hơn so với lúc hoàn thiện.
+ Được hưởng chính sách thanh toán dài hạn từ chủ đầu tư.
+ Được lựa chọn căn mình yêu thích (view, hướng, tầng, …).
+ Không cần bỏ ra nhiều tiền mới mua được.
Khuyết điểm: Rủi ro cao vì không biết dự án mình mua có xây dựng hoàn thiện như cam kết không.
Mua vào giai đoạn đã hoàn thiện:
Ưu điểm:
+ Tận mắt thấy căn hộ mình mua.
+ Không có rủi ro vì dự án đã hình thành.
+ Mua ở hay cho thuê có thể sử dụng ngay.
Khuyết điểm:
+ Giá bán cao hơn so với lúc mở bán.
+ Cần chuẩn bị một số tiền lớn vì thanh toán 1 lần.
+ Ít có sự lựa chọn về tầng, view, hướng căn hộ.
Mua căn hộ nên chọn chủ đầu tư nào?
Làm sao biết chủ đầu tư nào uy tín khi có dự định mua căn hộ để tránh rủi ro. Dưới đây là một số gợi ý cho khách hàng mua nhà lần đầu:
+ Trực tiếp đến dự án mà chủ đầu tư đã triển khai xây dựng để “mắt thấy, tai nghe” những điều chân thực nhất.
+ Hỏi thăm những cư dân sinh sống tại dự án để có thêm đánh giá về chủ đầu tư.
+ Nghiên cứu kỹ về pháp lý dự án đang xây dựng để đưa ra quyết định sáng suốt nhất.
Với những chia sẻ thật lòng trên đây của Bắc Nam Land hy vọng sẽ giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về căn hộ chung cư. Quý anh chị đang quan tâm tới dự án căn hộ nào tại TPHCM có thể liên hệ Hotline: 0792.547.227; chuyên viên Hoàng Bắc cung cấp thông tin và phân tích thị trường.
